Страхование ответственности застройщиков: защита покупателя или лишнее обременение?

Застройщиков, которые оформляли разрешение на строительство до конца 2013 года, не коснулся закон об обязательном страховании. Остальные должны оформлять на свои проекты банковскую гарантию, страховку или вступать в Общество взаимного страхования застройщиков. Как это повлияло на стоимость квартир, снизились ли риски для покупателей, стали ли застрахованные объекты более востребованы и интересны дольщикам?

Федеральный закон № 294 был принят 30 декабря 2012 года, но те пункты, которые касаются долевого участия в строительстве, вступили в силу 1 января 2014 года. Раньше обязательства застройщика были обеспечены либо залогом земельного участка, на котором возводится новостройка, либо поручительством банка. По новым правилам, земельный участок и строящийся на нем объект остаются в залоге у дольщиков, а помимо этого, застройщик обязан при регистрации договора долевого участия в обеспечении обязательств перед покупателями новостройки представить один из трех документов: банковскую гарантию, страховой полис или свидетельство Общества взаимного страхования. Иными словами, застройщик обязан за свой счет произвести страхование гражданской ответственности на всю сумму привлеченных средств одним из трех способов: получить банковскую гарантию, оформить страховой полис в Страховой компании или вступить в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Если застройщик не построит дом или обанкротится, то соинвесторы (дольщики) получат свои деньги обратно. Новый закон не коснулся объектов с разрешениями на строительство, оформленными до конца 2013 года.

К страхователям и поручителям были предъявлены требования: опыт работы не менее пяти лет, банк должен иметь лицензию с правом выдачи банковских гарантий, уставной капитал не менее 200 млн руб. (страховые компании – не менее 120 млн руб.) и собственные средства не менее 1 млрд руб. (страховщики – не менее 400 млн руб.).

Прошел год с момента вступления закона в силу. Крупные банки и страховые компании не проявляют интереса, иногда вовсе отказываются от оформления гарантий и страховок – слишком высоки и неоправданны риски, нет достоверных данных о финансовом положении застройщиков и ясных перспектив выполнения ими обязательств.

Банковская гарантия обходится примерно от 1,5-2% годовых, но срок поручительства  должен покрывать срок строительства плюс два года, то есть не менее четырех лет, что обойдется в 6-8% от общей суммы. Крупные застройщики могут рассчитывать на минимальный 1% годовых.

Страховку в компании можно оформить как на весь дом, так и на каждую квартиру. Ее стоимость колеблется в среднем от 0,5 до 1,2% в год.

Большинство застройщиков оформляют именно страховые полисы, в том числе в небольших страховых компаниях, минимально удовлетворяющих требованиям 294-го ФЗ. При этом гарантий немного, что привлеченные страховые компании в случае банкротства застройщика смогут компенсировать дольщикам все потери.  Не добавляет уверенности недавняя история с компанией «Восхождение», которая страховала ответственность туроператора «Нева», и 56 застройщиков, которые позднее были вынуждены страховаться повторно. По словам Олега Столярова, заместителя директора по региональной политике Общества взаимного страхования, «выплата по риску страхования ответственности «Невы» сопоставима с минимальной стоимостью объекта строительства, и «Восхождение» не выдержало бы ни одного страхового случая по риску ответственности застройщика».

Однако членство в ОВС на сегодняшний день выбрало всего около 10% застройщиков.

Общество взаимного страхования было создано 26.08.2013 г. По данным на февраль 2015 года, в ОВС состоит 124 компании, расположенные по всей России, от Калининграда до Дальнего Востока (максимальное количество по закону – 500 юрлиц), среди которых «МИЦ», «Жилищный капитал», «Мортон» и «ПИК».

Вступительный взнос в Общество взаимного страхования  – 500 тыс. руб. Годовые ставки – от 0,4 до 1,5%, в зависимости от застройщика, его опыта, репутации и финансового положения.

Важно подчеркнуть, что страховки и поручительства коснулись только тех застройщиков, которые работают по 214-му ФЗ и оформляют с дольщиками договоры долевого участия. Перед принятием закона многие эксперты предполагали, что неизбежные расходы на страхование могут быть переложены на покупателя, что приведет или к очередному повышению цен, или снижению прибыли девелоперов в случае стагнации или кризиса на рынке. Отдавая должное пользе и цивилизованному преимуществу страхования, мало кто мог ожидать гарантий и 100%-ной защиты инвестиций покупателей, особенно в российских условиях. Что можно сказать спустя год со дня вступления закона в силу? 

Какие можно сделать предварительные выводы и как оценить первые результаты реализации 294-го ФЗ? Нужен ли он вообще?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Энтузиазма со стороны крупных страховщиков к этому рынку пока не наблюдается. Причина в том, что для них рынок долевого строительства непрозрачен, очень сложно контролировать страховые риски при таких условиях. Определенный интерес к страхованию застройщиков проявляют малые и средние страховые компании, которые, видимо, готовы, в отличие от более крупных конкурентов, принимать эти риски. Однако их надежность и платежеспособность в случае наступления страховых случаев – под вопросом. Для более точной оценки эффективности новелл прошло еще слишком мало времени. Цикл строительства, если речь о панельном домостроительстве, составляет не менее года. Даже если есть успехи или неудачи реформы, они еще не проявились в полной мере, так как она применяется с 1 января 2014 г. Очевидно, что стремление законодателя защитить инвесторов противоречит идее развития рынка долевого строительства и тормозит его. Нужно раз и навсегда признать, что ответственность за неудачные инвестиции в новостройки несет инвестор, а конфликт между инвестором и застройщиком должен разрешаться не в кабинетах чиновников и не на площадях, а в суде. В случае привлечения к переговорам с застройщиком на стадии заключения договора профессионального юриста, у инвестора шансы получить более выгодные условия сделки повышаются. Суд при конфликте застройщика и инвестора обычно занимает позицию защиты более слабой стороны правоотношений – долевого инвестора, и подчиняется предписаниям Верховного Суда РФ. У долевых инвесторов есть немало юридических гарантий защиты их прав, предусмотренных как федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г., так и законодательством о защите прав потребителей. Постоянное закручивание «юридических гаек» ухудшает рынок новостроек, ведет к стагнации и монополизации этого рынка, а следовательно, к снижению конкуренции. Высокие ставки по ипотечным кредитам в условиях новой ключевой ставки ЦБ РФ снижают спрос. При таких условиях покупателям будет сложно рассчитывать не только на широкий выбор качественных строительных продуктов, но также и на низкие цены. Поэтому страхование ответственности застройщиков, а также поручительство банков и залог недвижимости я бы отменил. При этом инвесторы, в соответствии с федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г., вправе предложить застройщику применять рассрочку платежей при заключении договора с ним».

Повлияли ли страховые расходы на стоимость квартир в новостройках?

Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»: «Мы можем говорить только о своих проектах: в наших проектах практически не повлияли».

Снизились ли риски для покупателей, является ли наличие страховки у застройщика одним из наиболее важных факторов при выборе объекта для покупки?

Екатерина Тейн: «Думаю, что наличие страховки у застройщика это скорее дополнительный плюс, а не основное преимущество. Покупатель смотрит, прежде всего, на такие факторы, как степень готовности объекта, репутация и надежность застройщика (история присутствия компании на рынке недвижимости, наличие у нее успешно реализованных объектов, опыт работы по  ФЗ № 214, портфель девелоперских проектов и активов), его финансовую устойчивость в кризис (наличие проектного финансирования и т.д.)».