недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Дизайн и Ремонт

Кухня над спальней? Когда перепланировку можно узаконить

5 230
На вопросы читателей, связанные с перепланировкой в квартире, отвечает Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ».
На вопросы читателей, связанные с перепланировкой в квартире, отвечает Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ».
 
 
Поставили перегородку, и из проходной комнаты получилась изолированная. Вопрос: каковы последствия такой перепланировки? Можно ли ее узаконить? Квартира приватизированная.
 
— Существует два способа узаконить перепланировку: на основе эскиза и на основе проекта. Первый способ является наиболее простым и часто используемым. Потребуется подготовить эскиз, собрать необходимый перечень документов и подать заявление в Мосжилинспекцию, где в течение 45 дней рассматривают заявку и принимают решение. В случае положительного ответа выдают распоряжение, в котором установлены сроки для выполнения указанных работ (как правило, не более четырех месяцев). Обязательным условием является заключение договора о техническом надзоре с ДЭЗом, ТСЖ или управляющей компанией. После завершения ремонта комиссия Мосжилинспекции выезжает на объект, затем подписывают трехсторонний акт выполненных работ. Последняя инстанция — БТИ, которое производит замеры и выдает новый план квартиры в так называемых черных линиях.
 
Процедура согласования эскиза с Мосжилинспекцией бесплатная. Госпошлина БТИ в среднем составляет 2–3 тыс. руб.
 
Несоблюдение установленных правил узаконивания перепланировки может повлечь штрафные санкции со стороны Мосжилинспекции, а также могут потребовать в установленные сроки получить разрешительные документы или в крайнем случае привести жилье в исходное состояние. Кроме того, если в настоящее время у собственника такой квартиры есть возможность продать ее с обременением «неузаконенная перепланировка» и переложить на покупателя обязанность произвести необходимые действия в течение шести месяцев, то не исключено, что в будущем регистрация подобных сделок может стать затруднительной.
 
 
В коммунальной квартире есть и собственники, и наниматели. Хотим установить душевую кабину, подготовили проект. Но один из нанимателей не дает разрешения на перепланировку. В жилищной инспекции нам посоветовали попросить согласия у администрации района, как у собственника помещения. Законно ли это? Или вопрос решается исключительно в суде?
 
— Действительно, вы вправе обратиться к собственнику помещения, в котором наниматель проживает по договору социального найма. Если наймодатель выдаст такое разрешение, то согласие несговорчивого соседа не потребуется.
 
Кстати, в случае несущественной перепланировки, а ей и является установка душевой кабины, в Мосжилинспекции вправе принять к рассмотрению заявление и выдать положительное заключение, даже если кто-то из нанимателей против.
 
 
Правомерно ли требование судьи предоставить заключение строительной организации о том, что выполненная перепланировка не мешает проживанию людей в других квартирах, если есть акт БТИ, где написано: «По результатам визуального обследования установлено, что произведенные изменения являются незначительными. Конструктивные и другие характеристики надежности не нарушены». Сотрудники БТИ и адвокат сказали, что акт и заключение — одно и то же, а судья считает, что это разные документы.
 
— Здесь я склонна согласиться с мнением судьи. В полномочия БТИ не входит выдача подобных заключений, тем более на основе визуального обследования. И хотя о предмете спора из вопроса можно только догадываться, думаю, что суд справедливо назначит экспертом одну из строительных организаций, имеющих лицензию на осуществление такого вида деятельности.
 
 
Прошу дать разъяснение. Приобрела трехкомнатную квартиру на седьмом этаже 16-этажной кирпичной новостройки. В ней два санузла, один из которых находится рядом со спальней (соседи с шестого этажа разместили на этом месте кухню и туалет). Могу ли я вместо спальни устроить обеденную зону, а прилегающий к ней санузел, добавив площади за счет коридора, преобразовать в рабочую часть кухни?
 
— В вашем случае лучше поискать другие планировочные решения. Над предполагаемой кухней будет находиться туалет квартиры на восьмом этаже, а такие комбинации запрещены постановлением главного государственного санитарного врача Российской Федерации Геннадия Онищенко от 10 июня 2010 г. № 64 г. Москвы «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645–10». Что касается соседей с шестого этажа, то им еще предстоит решать свои проблемы…
 
 
Мы купили квартиру в новом доме и собираемся там сносить стены. Расскажите, пожалуйста, какова процедура регистрации перепланировки и нужна ли она вообще?
 
— Если речь идет о несущих стенах, то вам придется узаконить перепланировку на основании проекта. Для того чтобы его подготовить, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию. Лучше предварительно выяснить в ДЕЗе или управляющей компании, кто проектировал дом, и заказать проект перепланировки этой организации, поскольку ее сотрудникам известны все особенности здания. Кроме того, им будет проще получить все необходимые согласования.
 
Заявление о переустройстве и (или) перепланировке (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, полный перечень которых представлен в Жилищном кодексе, подают в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения жилого помещения.
 
 
В квартиру мы переехали в 1994 г. по обмену и про перепланировку даже и не подумали, а она была сделана до нашего въезда. Теперь я хочу приватизировать жилье, и мне сказали, что перепланировку нужно узаконить. Что делать?
 
— Это требование незаконно. Неузаконенная перепланировка квартиры не является основанием для отказа в приватизации жилья (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ). Просто в таком случае вам выдадут свидетельство о праве собственности с обременением «неузаконенная перепланировка». Еще раз подчеркну, приватизация и перепланировка — два разных процесса, которые не связаны друг с другом. Правда, думаю, что так или иначе вопрос с узакониванием перепланировки впоследствии вам придется решать.
 
 
Купили квартиру по ипотеке. В договоре с банком указано, что «осуществлять перепланировку можно при условии согласования в органах государственной власти либо органах местного самоуправления в соответствии с требованиями действующего законодательства», а также с разрешения банка. Планируем ремонт. Что нам грозит, если мы сделаем его до получения разрешений?
 
— Фактически получить нужно только одно разрешение — от Мосжилинспекции. В зависимости от перечня предполагаемых работ это будет либо эскизная, либо проектная форма. Сроки рассмотрения вопроса могут незначительно меняться. В целом процедура такова: в подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку. В ней обычно указывается и дата получения согласования. Решение о согласовании или об отказе должно быть принято не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ.
 
 
Считается ли остекление балкона перепланировкой? Нужно ли получать на это разрешение?
 
— Считается и даже входит в перечень работ, которые выполняют на основании проекта. Но в последнее время общего подхода к решению этого вопроса нет. Иногда техник БТИ просто не обращает внимания на то, что балкон остеклен, в других случаях может нарисовать его на плане в красных линиях.
 
Со всей определенностью можно сказать, что в старых домах абсолютное большинство балконов было остеклено без разрешения. При этом случаи, когда собственникам приходилось их демонтировать, неизвестны. Но ситуация может измениться. Уже сегодня в новых домах, где созданы ТСЖ или есть управляющие компании, застеклить балкон без разрешения проектной организации не удастся. Порой жильцы не понимают всей степени ответственности. Остекление и утепление балкона увеличивает нагрузку на конструктив здания, что может привести к разрушению его фасада.
 
 
Мы делали ремонт в квартире и решили заменить дверь, снести перегородку в санузле, немного расширили помещение. Теперь встал вопрос о ее продаже, а в БТИ утверждают, что мы должны за свой счет все вернуть на место! Правомерны ли действия БТИ?
 
— Действия БТИ неправомерны. Такое предписание может сделать только Мосжилинспекция. БТИ производит замеры и выдает новый план квартиры в так называемых красных линиях, что не является препятствием для совершения сделки купли-продажи. Сегодня у собственника есть возможность продать жилье с обременением «неузаконенная перепланировка» и переложить на покупателя обязанность произвести необходимые действия в течение шести месяцев.
 
 
На двух собственников по 1/2 доли. Одна комната проходная. Имеет ли право один из собственников установить перегородку из гипсокартона без определения порядка пользования?
 
— Возведение перегородки считается перепланировкой, которую нужно узаконить. Но без согласия всех собственников, которое надо подтвердить личным присутствием или нотариальной доверенностью, в Мосжилинспекции не выдадут разрешение. Нужно договариваться, в противном случае второй собственник, полагаю, сделает все возможное, чтобы довести до государственного органа сведения о незаконной перепланировке, после чего начнутся проверки, предписания и штрафы.
 
 
Уважаемые читатели! 
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
 
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru