Как не стать обманутым дольщиком?

Уже более 10 лет российские дольщики продолжают оставаться пострадавшей стороной в результате безответственности застройщиков, и пока все еще нет таких изменений, в том числе законодательных, которые бы раз и навсегда решили проблемы обманутых пайщиков. О мерах, необходимых для защиты интересов дольщиков, о возможности гражданского и уголовного судопроизводства в отношении застройщиков, о процедуре привлечения их к ответственности и недостатках этой процедуры, а также о других сопутствующих вопросах в нижеследующей статье.

Процедурные вопросы по защите интересов дольщиков

Если вы являетесь участником строительства и планируете в ближайшем будущем получить в собственность квадратные метры, сданные должным образом застройщиком, то вам необходимо постоянно держать руку на пульсе - с момента вложения денежных средств на стадии котлована и до получения в собственность полноценной квартиры. Основная масса дольщиков сидит сложа руки, реагирует на возникающие проблемы в работе застройщиков слишком поздно. Лишь немногие из них занимают активную позицию, и при определенных обстоятельствах получают положительный результат в ходе защиты своих интересов.

Зачастую от того, насколько участник строительства в курсе происходящих событий, зависит его положение при сдаче объектов - или он получит то, что хотел, или он окажется в группе дольщиков, обивающих пороги государственных органов в связи с тем, что их «кинули» застройщики. При этом следует иметь в виду - когда дольщики обивают пороги  органов, в том числе надзорных, время уже упущено, что-то сделать для защиты интересов пострадавших уже сложнее, так как их деньги, возможно, уже поделены и потрачены.

Следует также отметить, что порой никакие законодательные нормы, которыми обеспечиваются интересы дольщиков, не могут в полной мере восстановить ущерб в результате деятельности застройщиков. К обеспечительным мерам относятся, например, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поручительство банков или обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков.

Однако, кто хоть раз в жизни попадал в неприятные ситуации, отлично знает, что поручительство банков - это хорошо, но когда доходит до дела, банки в лице своих огромных юридических служб приложат максимум усилий с целью не выплачивать пострадавшим ни копейки. То же самое касается и получения страховки кинутыми дольщиками, им придется пройти семь кругов ада, чтобы добиться своего.

Хотя страхование гражданской ответственности с 01.01.2014 г. является обязательным условием застройки по договорам долевого строительства, далеко не все застройщики спешат страховать гражданскую ответственность, тем или иным способом увиливая от этой обязанности по причине дороговизны самой страховки.

Дольщикам необходимо без промедления реагировать на задержку сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов, а также в том случае, когда застройщики начинают кормить их завтраками и пустыми обещаниями, регулярно нарушая договорные обязательства.

К сожалению, реалии таковы, что чем настырней дольщик, тем больше у него шансов на  удовлетворение его интересов.

Анализ деятельности застройщика для принятия решений

Если застройщик переносит сроки сдачи объекта или нарушает другие свои договорные обязательства, дольщик на основании действующего законодательства и заключенного договора должен решить - взыскать ли ему неустойку или вообще расторгнуть договор долевого участия, в том числе в судебном порядке.

Дольщик сам должен спрогнозировать риски, исходящие от застройщика, которые возможны для него в будущем, для этого нужно проанализировать деятельность последнего. В первую очередь, необходимо изучить финансовую отчетность застройщика и оценить его финансовое состояние и то, насколько застройщик в силе дальше продолжать строительство многоквартирных домов.

Конечно, не каждый дольщик сможет проанализировать финансовую отчетность, но все же лучше попытаться - достаточно ли у застройщика денежных средств на продолжение строительства или, в соответствии с финансовой отчетностью, он фактически банкрот и не за горами то время, когда кредиторы предъявят претензии, что парализует его деятельность.

А возможно, финансовая отчетность покажет, что денежных средств у застройщика достаточно и его проблемы возникают в силу некоторых накладок, но не имеют системного характера и не отразятся на строительстве недвижимости. По крайней мере, можно надеяться на то, что сроки хоть и нарушены, но дело поправимое.

Кроме финансовой отчетности можно запросить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика, чтобы посмотреть, не менялся ли за последнее время состав учредителей компании, не было ли смены генерального директора и главного бухгалтера. Как показывает практика, если у компании проблемы, в том числе финансовые, руководящий состав под тем или иным предлогом меняется.

На сайтах судов по месту нахождения застройщика можно проверить наличие возможных исков в отношении застройщика со стороны налоговой службы или со стороны кредиторов, дольщиков и прочих лиц.

Также следует посмотреть наличие исков в отношении связанных с застройщиками компаний, успешность деятельности которых также является существенным показателем для пайщика при принятии дальнейших решений. Соответственно, участникам строительства необходимо просматривать различные форумы дольщиков, на которых можно почерпнуть информацию в отношении застройщика и его деятельности.

Регулярно следует мониторить средства массовой информации, что позволит вовремя установить, например, возбуждение уголовных дел в отношении руководства застройщиков и прочую важную информацию. То есть, другими словами, необходимо быть всегда в курсе дела.

Решения, принимаемые по результатам анализа. Гражданское судопроизводство

Если анализ деятельности застройщика показал, что его трудности не системны и незначительные проблемы не повлияют на сдачу объекта, то дольщику необходимо для обеспечения своих интересов все-таки поскорее направить исковое заявление в суд и взыскать с застройщика неустойку (штрафы и пени) за нарушение обязательств по договору на основании ч. 6 ст. 5, 6, 10 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Кроме того, в суде можно взыскать с застройщика в пользу дольщика сумму за нанесенный моральный вред дольщику, в том числе нарушением сроков сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Возможность взыскать с застройщика денежные средства за нарушение договорных обязательств, в том числе за нанесенный дольщику моральный вред, подтверждается существующей судебной практикой, в том числе утвержденной в обзорах Президиума Верховного суда РФ.

Взыскание неустойки с застройщика без расторжения договора долевого участия целесообразно в том случае если, есть надежда на сдачу объекта недвижимости, пусть даже и с отклонениями от сроков.

Если же анализ деятельности застройщика показал невозможность дальнейшего строительства недвижимости или существенные угрозы исполнению договорных обязательств застройщиком, то необходимо действовать в другом ключе. Расторжение договора долевого участия возможно с соблюдением условий, установленных ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В том числе договор долевого участия может быть расторгнут за срыв сроков сдачи объекта недвижимости путем направления искового заявления в суд.

В случае расторжения договора долевого участия застройщик в определенные законодательством  сроки должен не только вернуть денежные средства, но и уплатить проценты дольщику за пользование его денежными средствами за весь период. Таким образом, дольщик может сработать на предупреждение будущих проблем и забрать свои деньги еще до того, как в отношении застройщика начнут поступать в суд иски в массовом порядке. Пока исков мало, застройщик может без особых хлопот возвратить деньги дольщикам, так как суммы в первый этап проблем застройщика незначительны и, кроме того, преждевременно раздувать свои проблемы застройщики не заинтересованы.

Уголовное судопроизводство в отношении застройщика и его недостатки

При наличии в действиях руководства застройщиков признаков состава преступлений целесообразно рассмотреть вопрос направления заявления о преступлении в полицию. Как правило, в таких случаях речь идет о мошеннических действиях со стороны застройщиков, целью которых является сбор денежных средств и их присвоение. Соответственно, интересы дольщиков не учитываются.

При таких обстоятельствах мошеннические действия застройщиков должны квалифицироваться по ст. 159.4 Уголовного кодекса РФ, в соответствии с которой предусмотрена ответственность за неисполнение договорных обязательств. При этом дольщикам следует четко понимать, что за ложный донос на застройщиков сами они могут понести уголовную ответственность по ст. 306 Уголовного кодекса РФ.

Если со стороны застройщиков имеется факт совершения преступления, то в рамках уголовного судопроизводства есть достаточно много инструментов для возврата денежных средств дольщику. До возбуждения уголовного дела застройщику могут предложить вернуть деньги пайщику, в результате чего при определенных обстоятельствах будет вынесен отказ в возбуждении уголовного дела в отношении застройщика.

Если уголовное дело в отношении застройщика (его руководства) возбуждено, то в рамках предварительного расследования есть у застройщика также возможность погасить ущерб дольщику и тогда уголовное дело, возможно, будет прекращено на основании ст. 28 Уголовно-процессуального кодекса РФ.

Есть некоторые возможности по урегулированию спора между застройщиками и дольщиками в рамках рассмотрения уголовных дел в суде, когда дольщики, например, в связи с погашением ему ущерба могут согласиться на рассмотрение уголовного дела в особом порядке, предполагающем для обвиняемого лучшие условия при постановлении приговора.

Как и в первом случае с гражданским судопроизводством, эффект от уголовного судопроизводства наиболее возможен тогда, когда в отношении застройщика еще нет заявлений о преступлениях от других кредиторов, дольщиков и прочих, то есть когда застройщику в лице его руководства есть что терять.

Недостатки процедуры привлечения к ответственности застройщиков

1. Главное препятствие в процедуре гражданского судопроизводства в отношении застройщика это, как правило, сильная команда юристов, которая выступает на стороне застройщиков в суде, и дольщику придется иметь дело именно с ней. Сами же дольщики зачастую и представления не имеют, что такое суд и как надо строить свою правовую позицию, а нанять квалифицированных адвокатов стоит денег.

Процедуры гражданского судопроизводства могут растянуться на месяцы, а то и на годы, что крайне невыгодно дольщику, так как и другие дольщики захотят вернуть свои деньги путем направления соответствующих исков и заявлений.

2. Что касается уголовного судопроизводства, то тут несколько проблем. Во-первых, слабая квалификация правоохранительных органов и их нежелание заниматься подобными делами, так как результат от уголовного судопроизводства в отношении застройщиков не гарантирован и придется приложить много усилий, чтобы чего-то добиться.

Во-вторых, к сожалению, как ранее, так и в настоящее время отсиживают реальные сроки не те граждане, которые совершали преступления. Кому дают срок? В основной массе сроки получают генеральные директора или главные бухгалтеры, а те, кто действительно организовал мошенническую схему.

3. В случае наступления серьезного экономического кризиса следует также ожидать, что процедуры гражданского и уголовного судопроизводства в отношении застройщиков еще больше будут затягиваться в связи с большим наплывом исков и заявлений о преступлениях. Неповоротливость правоохранительных органов, в том числе судов, полиции, прокуратур только увеличится, что осложнит и так нелегкую жизнь обманутых дольщиков.

Что в целом можно рекомендовать дольщикам?

1. Дольщикам не стоит оставлять без внимания даже единичные случаи неисполнения договорных обязательств застройщиками. При наличии оснований без промедления необходимо направлять исковые заявления и заявления о преступлениях в отношении застройщиков.

Очень важно понимать, что не имеет значения, на какой срок просрочена сдача многоквартирного дома, даже за один день просрочки застройщик должен нести ответственность. Есть множество примеров, когда застройщики пытались полюбовно решить споры с дольщиками, предлагая им за срыв сроков сдачи объектов сертификаты на строительные материалы, обустройство территории и другие виды компенсаций. При этом необходимо помнить, что бы ни предлагал застройщик за сорванные сроки сдачи объекта, это будет меньше того, что можно взыскать с застройщика в судебном порядке.

2. Взыскивайте с застройщиков все предусмотренные договорами долевого участия неустойки, штрафы и пени, это заставит их относиться к вам с вниманием. Хотя в некоторых случаях, вопреки логике, застройщики пытаются вставлять палки в колеса «вредным» дольщикам.

3. Если есть сомнения в выбранном застройщике и соответствующие основания - расторгайте договор долевого участия без промедлений, пока есть возможность, так как задержка в принятии решений может в дальнейшем сказаться на ваших интересах.