1 сентября в России заработала «гаражная амнистия». Благодаря ей можно упрощенно оформить право собственности на землю под гаражом. При этом собственник получает территорию бесплатно — оформляет на свое имя или становится арендатором. Несмотря на это, российские владельцы и потенциальные покупатели гаражей по-прежнему находятся в зоне риска. На рынке много недобросовестных продавцов, которые используют мошеннические схемы. Кроме того, даже юридически чистые гаражи периодически сносят в интересах девелоперов.
Гараж — одно, земля — совсем другое
Согласно российскому закону, гараж может определяться и как движимое, и как недвижимое имущество. Если постройка относится к первой категории, зарегистрировать права на нее в Росреестре невозможно, и договор купли продажи в этом случае составляется в простой письменной форме. Если гараж — недвижимость, процедура госрегистрации при заключении договора купли-продажи обязательна. Право собственности на него возникает с момента регистрации.
Для признания гаража объектом недвижимости необходимо, чтобы он имел прочную связь с землей и его перемещение было невозможным, рассказал Циан.Журналу Владимир Колганов, юрист компании «Генезис».
Самые проблемные гаражи — железные, которые продаются по членской книжке
Фактически гаражи можно грубо поделить на капитальные (недвижимость) и железные (движимое имущество), а также находящиеся в собственности или продаваемые по членской книжке, считает Никита Пилюгин, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи».
«Если право на гараж зарегистрировано, то всегда можно в этом убедиться, заказав выписку из ЕГРН. Если нет, правообладатель должен обратиться с запросами в компетентные организации, которые выдавали разрешение на строительство, предоставляли землю. Это могут быть местные администрации, гаражные кооперативы, БТИ», — сказал в разговоре с Циан.Журналом адвокат Андрей Саунин, руководитель Saunin Law Practice.
Важную роль при выборе гаража играет не только статус самого строения, но и земли под ним. Если речь идет об участке, который взяли в аренду под застройку в наши дни, стать его собственником не составит особой проблемы. Но таких относительно беспроблемных вариантов на рынке не слишком много, куда больше продается гаражей, история которых началась в 90-х или даже в советское время.
При покупке недвижимого гаража речь фактически идет о двух объектах — гараже и земле под ним
По мнению Никиты Пилюгина, самыми надежными для покупки можно назвать капитальные гаражи, на которые оформлено право собственности, — как на само строение, так и на участок под ним. «Как правило, с такими гаражами проблем не возникает, и если даже изменятся планы города по использованию данного участка земли, собственник получит хорошую компенсацию», — убежден эксперт.
Самые же проблемные гаражи — железные, которые продаются по членской книжке кооператива. Они не находятся в собственности и могут быть расположены на земельных участках с разным статусом. «Здесь рисков значительно больше, и нужно обращать внимание, на каких основаниях выделен участок земли, оформлен ли на него договор аренды, каков срок действия документа и что в перспективе планируется в этом районе», — советует Никита Пилюгин.
С какими трудностями можно столкнуться при покупке гаража
Движимые гаражи, как правило, стоят на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. И при случае собственника могут заставить убрать такой гараж. Если не сделать это в добровольном порядке, власти или правление дома сами демонтируют объект, а с владельца в судебном порядке взыщут расходы на его перемещение и хранение, отмечает юрист Владимир Колганов.
Перед покупкой следует выяснить планы города на землю, на которой расположен гараж
При покупке недвижимого гаража речь фактически идет о двух объектах — гараже и земле под ним. Может получиться так, что права на землю за продавцом закреплены, а на гараж — нет. Или наоборот. В первом случае новый собственник сможет зарегистрировать право собственности на объект, а вот обратный вариант сложнее. Застолбить за собой землю под гаражом возможно, если она никому не принадлежит. Если же собственник у нее есть, он волен распоряжаться ей по своему усмотрению, и впоследствии могут возникнуть проблемы.
Помимо проверки документов на постройку и на землю при покупке гаража необходимо уточнить, есть ли у предыдущего собственника задолженности по коммунальным платежам, электричеству и охране
«Не рекомендую приобретать гараж, земля под которым и сама постройка никак не зарегистрированы. Лучше выбрать объект, который стоит на участке, принадлежащем одному собственнику и зарегистрированном в законном порядке. Или покупать незарегистрированный гараж, но с закрепленной под ним землей», — советует Владимир Колганов.
Как могут обмануть при покупке
Как и с любым другим видом недвижимости, в сегменте купли-продажи гаражей хватает недобросовестных продавцов. Существует пять основных схем мошенничества, рассказал Циан.Журналу вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов.
1. Передача денег без расписки. Многие покупатели уверены, что подписание официального договора свидетельствует и об оплате. Однако нужно помнить, что единственным юридически значимым доказательством этого служит именно расписка продавца. В противном случае он может обратиться в суд и повторено взыскать с беспечного покупателя стоимость объекта.
2. Слишком низкая цена объекта. Иногда мошенники, чтобы обмануть покупателя, занижают цену за гараж и тем самым привлекают много клиентов. Потом же оказывается, что он стоит гораздо дороже, чем было указано в объявлении. Можно с уверенностью сказать, что это одна из самых популярных схем «мягкого» мошенничества. Покупатель, конечно, может отказаться, но если он уже втянулся в процесс, сделать это бывает сложно чисто психологически.
Независимо от статуса гаража на землю под ним все равно необходим договор аренды с муниципалитетом
3. Фальшивые документы. Многие мошенники обманывают покупателей с помощью поддельных документов и печатей. При этом клиент платит деньги и совершенно не подозревает, что имеет дело вовсе не с владельцем гаража.
4. Одновременная продажа нескольким людям. Это называется «продажей по дубликатам». При регистрации сделки с недвижимым гаражом оригинал свидетельства о праве собственности сдается в Росреестр. Однако мошенники могут сделать несколько заверенных копий правоустанавливающих документов и продать тот же самый гараж еще паре-тройке человек. После этого они бесследно исчезают с деньгами.
5. Занижение стоимости гаража, то есть разница между реальной его ценой и суммой, указанной в договоре. Этот трюк направлен на обман не покупателя, а государства — стоимость занижается для того, чтобы можно было избежать уплаты налогов. Но если в будущем новый владелец попытается расторгнуть такую сделку, назад он получит только ту сумму, которая фигурирует в бумагах.
Как защититься от сноса
Проверка легитимности размещения гаража — очень важный нюанс. Для этого следует обратить внимание на категорию земли, а также охранные зоны различного рода коммуникаций: электрических и газовых сетей, водопровода и канализации, чтобы в будущем ваш новый гараж не признали самовольным строением. Также перед покупкой следует выяснить планы города на землю, на которой он расположен, — в ближайшие годы ее вполне могут отдать под застройку.
Чтобы избежать рисков сноса, можно посмотреть назначение земли на публичной кадастровой карте и затем проверить, на каком основании ей пользуются гаражный кооператив. «Если земельный участок и гараж оформлены в собственность, риски минимальны, поскольку при необходимости сноса собственнику выплатят компенсацию», — указывает Никита Пилюгин.
Если земля под гаражом у вас в собственности, ее также могут изъять для муниципальных нужд, но сделать это гораздо сложнее
Вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов дает следующие рекомендации для того, чтобы не потерять гараж из-за возможной застройки территории.
1. Независимо от статуса гаража на землю под ним все равно необходим договор аренды с муниципалитетом. Можно заключить его от себя лично или через гаражный кооператив.
2. Если такой договор уже на руках, он остается действительным до истечения срока аренды.
3. Если срок в договоре не прописан, он автоматически потеряет силу через 49 лет после заключения.
4. Досрочное прекращение аренды возможно только на основании решения суда, если арендатор существенно нарушил условия договора. То есть если вы исправно платите и срок аренды еще не истек, сносить ваш гараж не имеют права.
5. Если земля под гаражом ваша, администрация также может изъять ее для муниципальных нужд. Но сделать это значительно сложнее. Во-первых, собственнику должны компенсировать стоимость участка и построек на нем, а также убытки и упущенную выгоду. Принудительно изымать землю для государственных или муниципальных нужд можно при условии предварительной равноценной компенсации.
Как правильно купить гараж: памятка
- При выборе объекта нужно выяснить, не подлежит ли место его нахождения реновации.
- Обязательно попросите продавца показать паспорт. Нелишним будет выяснить и его отношения с законом. Это можно сделать, например, через поиск по Ф.И.О. на сайтах местных судов.
- Убедитесь, что продавец — единственный владелец объекта. Для этого у него заранее нужно запросить свидетельство о праве собственности. Также затребуйте документы на земельный участок под гаражом.
- Узнайте, не находится ли гараж под арестом.
- Удостоверьтесь, что продавец подготовил полный пакет необходимых для сделки документов.
- Подпишите договор купли-продажи, внимательно изучив все пункты.
- Если гараж считается недвижимостью, после покупки зарегистрируйте в Росреестре право собственности на него и землю. Это можно сделать через МФЦ.
