недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагородная

Александр Ефремов: «Не верю в разговоры об ипотечном пузыре, который вот-вот лопнет»

8 937 6
Александр Ефремов: «Не верю в разговоры об ипотечном пузыре, который вот-вот лопнет»
Почему программа «Сельская ипотека» работает криво, насколько подорожало за этот год жилье в Рязани и почему покупатели предпочитают новостройки «вторичке», Циан.Журналу объясняет Александр Ефремов, директор рязанского АН «Центральная ипотечная корпорация», член национального совета РГР.

«Спрос склонился в сторону новостроек»

 Какие квартиры в Рязани популярнее: в новостройках или на вторичном рынке?

— В последние два — два с половиной года спрос на рынке жилья склонился в сторону новостроек. Если раньше продажи «вторички» и новостроек шли равномерно, то сегодня спрос и продажи нового жилья опережают вторичный рынок примерно в полтора раза. Грубо говоря, если на вторичном рынке продается около 600 квартир в месяц, то в новостройках — 900.

Люди хотят покупать новое жилье по нескольким причинам. Одной из важнейших является экономия на коммунальных услугах. В новостройках индивидуальное отопление, и в этом случае придется платить около 1 тыс. рублей в месяц, а при центральном отоплении — от 3,5 до 4 тыс. рублей.

Покупателей привлекают в новостройках обустроенные дворы, качественная инфраструктура, современные подъезды. При этом разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке небольшая.

— Какое в Рязани новое жилье: панельное, монолитное, кирпичное? Есть ли долгострои?

— Сейчас в основном строятся монолитные дома. Что касается долгостроев, года три-четыре назад у нас было семь застройщиков, которым оказалось не по силам завершить проекты. Проблему обманутых дольщиков помог решить новый губернатор — на сегодняшний день долгостроев как таковых в городе практически нет. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета повысил доверие покупателей — люди теперь не боятся покупать новостройки.

— Есть ли в городе ветхое жилье? Как вы относитесь к программе реновации, которую мэр Москвы предлагает распространить на всю страну?

— Если сравнивать наш жилой фонд, например, с Москвой, то такой задачи, как реновация, в Рязани нет. Ветхого жилья у нас осталось не так много. Застройщики скупили самые интересные участки под застройку, городу даже не пришлось заниматься проблемой расселения из ветхого жилья.

 Какой диапазон цен на жилье?

— Стоимость 1 кв. м жилья класса «стандарт+» в новостройках — 50–60 тыс. рублей. На «вторичке» в хрущевках и брежневках «квадрат» подешевле — 40–50 тыс. рублей. В домах, построенных в 1980–90-х, квартиры дороже — по 50–70 тыс. рублей за 1 кв. м. Если квартира с хорошим ремонтом, она оценивается выше.

 А жилье бизнес-класса или элитное в городе есть?

— Да, есть жилые комплексы бизнес-класса, премиальные, но это единичные проекты. Чаще всего это малоэтажные жилые комплексы (пять–шесть этажей) с подземным паркингом, высокими потолками, панорамным остеклением и т. д. Квартиры в таких жилых комплексах обойдутся в сумму от 100 до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.

«Искусственно созданный ажиотажный спрос на жилье»

 Насколько подорожали квартиры в Рязани в этом году?

— Всего за три–четыре месяца цены на жилье взлетели на 20%. С учетом того, что раньше цены росли на 10–12% в год, считаю, что это искусственно созданный ажиотажный спрос на жилье. В то же время мы видим, что в Рязани, как и по всей России, обеспеченность населения жильем очень низкая. Поэтому я не верю в разговоры об ипотечном пузыре, который может вот-вот лопнуть.

— Что в большей степени повлияло на рост цен: переход на эскроу, падение курса рубля, льготная ипотека?

— По моему мнению, совокупность всех этих фактов. В связи с переходом на проектное финансирование с рынка ушли мелкие застройщики — в Рязани осталось пять крупных девелоперов с хорошими земельными банками, полученными разрешениями на проекты и т. д. Строек меньше, и это подогрело спрос.

Развитие льготных ипотечных программ, таких как «Господдержка 2020», «Сельская ипотека», также простимулировало спрос на жилье. К нам приходят люди и просят рассчитать стоимость ипотечного кредита на «вторичку» со ставкой 8% и на квартиру в новостройке по ставке 5,85%. При займе 3 млн рублей выходит ощутимая разница в платежах.

Пик по продажам случился в октябре: люди «запрыгивали в последний вагон», стараясь купить квартиры, пока не закончится срок льготной ипотеки на новостройки.

Теперь, после продления льготной ипотеки, наблюдается некоторый спад покупательской активности.

«Людям не нужны огромные бесполезные коридоры»

 Какие квартиры (площадь, планировка, этаж) пользуются наибольшим спросом в Рязани?

— Спрос ушел в smart-планировки: большие кухни-гостиные (20–30 кв. м), где люди проводят большую часть времени, небольшие спальни (12–14 кв. м). Людям не нужны огромные бесполезные коридоры, 6-метровые кухни, отдельные гостиные по 30 кв. м. В спальне, где человек бывает только ночью, потребуются только кровать, шкаф и тумбочка, а для того чтобы это разместить, хватит 12 кв. м.

Один из последних трендов — квартиры с ремонтом. Лет пять–семь назад люди делали ремонт своими силами, но как только застройщики начали предлагать варианты квартир с ремонтом, на них возник достаточно устойчивый спрос. 27% квартир в новостройках продается с ремонтом.

Это выгодно всем сторонам: застройщик зарабатывает еще и на ремонте, а покупатель сразу после ввода дома в эксплуатацию въезжает в квартиру, завозит мебель и не тратит дополнительные время и деньги на ремонт.

И главное — стоимость ремонта закладывается в ипотеку, что дает значительную экономию: потребительский кредит, который придется брать на ремонт, дороже ипотеки практически в два раза.

— С ростом стоимости коммунальных услуг и налога на недвижимость люди стараются избавляться от лишних квадратных метров, из трехкомнатных квартир перебираются в квартиры поменьше. В Рязани наблюдается такая тенденция? Востребованы ли квартиры большой площади?

— Массового переезда из трехкомнатных квартир у нас не наблюдается. Но действительно, наибольшим спросом пользуются грамотно спланированные квартиры небольшой площади — от 35 до 60 «квадратов». Это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на которые приходится 90% спроса.

Трехкомнатные квартиры площадью по 90 кв. м — уже «штучный» товар, в месяц продается лишь несколько таких квартир. Не так давно у одного из застройщиков, с которыми мы работаем, подвисли трехкомнатные квартиры — нам очень долго не удавалось их продать. Лишь после того как случился бум на жилье, а цены начали быстро расти, эти квартиры нашли своего покупателя. И это притом, что цены на эти квартиры мало отличались от стоимости «двушек». Конечно, такая ситуация характерна для сегмента «стандарт+», в бизнес-классе все по-другому.

— А студии пользуются спросом?

— У нас предлагаются студии по 20–25 кв. м — по сути это малогабаритные квартиры без зонирования. Это жилье для одного человека, максимум для молодой пары, оно не очень комфортно и не очень уютно. Довольно долго держался высокий спрос на такое жилье — у людей на руках оказывалась небольшая сумма (сбережения, маткапитал, субсидии), которую нужно было сохранить. Теперь гораздо бо́льшим спросом пользуются «евродвушки» — однокомнатные квартиры с хорошей планировкой.

«Программа “Сельская ипотека” — кривая»

— По опыту вашего агентства, какой процент жилья продается с привлечением ипотеки?

— Около 60%. Наше агентство работает по принципу одного окна, мы хотим предоставить клиенту максимум сервисов, чтобы избавить его от любой головной боли, связанной с приобретением жилья. Мы работаем в партнерстве с несколькими банками.

Как ни странно, почему-то наименьшим спросом пользуется «Семейная ипотека», которая выдается под очень выгодные условия: 4–4,5% — это же просто космос!

Вероятно, это объясняется тем, что эта программа устанавливает жесткие критерии к возрасту детей, которые должны родиться после определенной даты, и далеко не все семьи подходят под такую программу.

Чаще всего берут «классику»: ипотеку на вторичное жилье под 8%. Бьет рекорды программа «Господдержка 2020». Адаптировали программу «Сельская ипотека»: для Рязани она недоступна, но небольшие областные города-спутники, которые граничат с Рязанью и относятся к сельской местности, подходят под это кредитование.

— Вырос ли спрос на загородное жилье во время пандемии? Что чаще приобретают: дома, дачи, участки?

— Да, бум на загородное жилье мы пережили, он возник в апреле и продолжался до середины августа. Чаще всего люди покупали эконом-варианты с бюджетом от 1,5 до 2 млн рублей, жилье под дачи. Думаю, загородный сегмент будет развиваться и в следующем году займет еще бо́льшую долю рынка.

Развитие загородного рынка осложняется тем, что на нем нет подходящих ипотечных программ: не каждый дом и участок подходит. Конечно, есть «Сельская ипотека», но она кривая.

Во-первых, деньги даются в три этапа: подрядчик строит на свои деньги фундамент, потом отчитывается перед банком, тот переводит подрядчику деньги. Подрядчик за свои деньги возвел коробку, отчитался, банк перевел деньги, и т. д. Не каждому подрядчику интересна такая схема — строить на свои, а деньги получать потом. Во-вторых, очень сложная отчетность: банк проверяет всё — от шурупа до болта.

С «Сельской ипотекой» связана и другая проблема: часто продавцы отказываются продавать жилье по этой программе из-за долгих денег. Сначала покупателю надо, чтобы банк одобрил заявку, потом банк проводит оценку жилья, документы направляются в администрацию, две недели уходили на ожидание одобрения от нее, затем документы направляются в Минсельхоз, еще три недели приходится ждать заключения, и только после этого банк назначает сделку.

Так как цены на жилье росли не по дням, а по часам, продавцы просто не хотели ждать два месяца — гораздо проще было продать за наличные деньги или по обычной ипотеке.

Если бы государство поддержало хорошей программой загородный рынок, его бурный рост превратился бы в новый тренд.

Ведь не секрет, что стоимость 1 кв. м «загородки» — 25–30 тыс. рублей, а жилье в Рязани обходится примерно в 60 тыс. за «квадрат» — разница в два раза!

«Покупатели и продавцы жилья боятся, что другая сторона объявит себя банкротом»

— Какие риски существуют при покупке квартиры на вторичном рынке?

— Приказ МВД о том, что паспортные столы не будут выдавать справки о гражданах, прописанных в квартирах, вышел 31 декабря 2017 года. Таким образом, у покупателя есть риск купить квартиру, где прописаны дети собственника, так как отследить это по официальным каналам нереально. Приходится указывать в договоре, что продавец жилья подтверждает: лиц, прописанных в квартире, нет.

Из-за пандемии обострилась тема банкротства: покупатели и продавцы жилья боятся, что другая сторона объявит себя банкротом. Если человек объявит себя банкротом даже после совершения сделки по продаже жилья, недействительными могут быть признаны все его сделки на протяжении трех лет.

У нас большие проблемы с органами опеки: людям просто не удается попасть на консультацию, так как работают всего два специалиста, которые выдают раз в неделю по 15 талонов.

Еще иногда выясняется, что продавец квартиры на протяжении нескольких лет не платил за капитальный ремонт или что покупка совершалась с использованием средств маткапитала, а доли детям не выделили, и т. д. Поэтому сегодня агентству недвижимости не обойтись без юристов в штате: каждая сделка уникальна и редко обходится без тех или иных проблем.

 Насколько востребовано в Рязани арендное жилье? Сколько стоит аренда однокомнатной квартиры?

— Я бы назвал наш рынок аренды волновым: когда летом идут вступительные экзамены в вузы, наблюдается всплеск спроса на аренду. Зимой наступает затишье. Этот год, конечно, был аномальным для рынка аренды: люди часто снимали жилье, чтобы обезопасить родных и близких от коронавируса. Аренда стандартной однокомнатной квартиры стоит у нас от 10 до 15 тыс. рублей, двухкомнатной — от 12 до 16 тыс. рублей.

«Объектов для выгодного вложения мало — приобрести практически нечего»

— Что происходит с коммерческой недвижимостью? На какие объекты есть спрос?

— На коммерческую недвижимость спроса практически нет, исключение — стрит-ритейл. В последнее время увеличился спрос на производственные и промышленные помещения (не складские, а именно промышленные).

Повысился срок окупаемости коммерческих помещений. Если раньше срок окупаемости ликвидного помещения составлял 8–8,5 лет, и инвесторов это устраивало, то теперь — 11 лет. Тем не менее инвесторы покупают помещения. Ситуация такая, что деньги у людей есть, а объектов для выгодного вложения мало — приобрести практически нечего.

— Какие прогнозы дадите на 2021 год? Ждать ли снижения цен на жилье?

— Нет, у нас в Рязани жилье точно дешеветь не будет. Спрос снизится в начале года, но падения цен точно не будет: нового жилья закладывается мало, обеспеченность жильем низкая. А вот ипотека в следующем году может стать еще доступнее — уже появляются новые программы рефинансирования.

— Расскажите, как проводите свободное время, чем любите заниматься?

— Все свободное время провожу с семьей, с детьми. Летом мы любим ходить на рыбалку, по грибы, зимой — катаемся на лыжах, плюшках, коньках.

Комментарии 6
Агентство Гарантия8 декабря 2020, 17:11

Поживем - увидим! Но мое личное мнение сводится к тому, что "пузырек надувается". Не зря об этом "запели" чиновники. Они его "пока не чувствуют" якобы. Но думаю, что такие разговоры не случайны. Не зря Набиуллина просит не продлевать льготную ипотеку после июля. У нас (Благовещенск Амурской области), к примеру, за этот год цены выросли больше, чем на 25%. Виной тому закрытые границы с Китаем откуда ежегодно приезжало по 3000 каменщиков на лето. Строили быстро (за лето 9 этажную коробку возводили, потом уже русские рабочие доводили ее до ума). Непонятно, впустят ли их на следующее лето. Местных каменщиков такого количества нет. А те что есть, видя повышенный спрос на свои услуги, подняли цены (некоторые вдвое). Вторая причина - очередная реформа долевки. Ну никак нашим чиновникам не хочется отвечать за "свои грехи", пусть лучше банки за грехи отвечают, ну и "стригут дармовые бабки". Авось не будут недовольные обманутые дольщики больше власти донимать, теперь власти будут показывать в какую сторону им обращать свои взгляды при обмане. На "новые рельсы" пока перешло только два застройщика из десятка. Остальные "тужатся" пока на свои средства. Им очень не хочется "попрошайничать" каждый день в банке деньги на строительство. Третья причина - одновременное наложение трех льготных ипотек : Дальневосточной 2%, Сельской 2,7% и Президентской 6,5%. Спрос превысил предложение почти в 4 раза! Отсюда и цены "вдруг подскочили". Одобрено более 3800 кредитов, смогли купить в городе около 1000. Средняя стоимость первички в центре от 100 рублей, ближе к окраинам от 85. На пике снижения после кризиса 2014 года (лето 2016) в центре средняя цена была 55, окраины от 40. Вот такая у нас арифметика! А согласно данных статистики реальные доходы россиян несколько лет не растут! Думайте сами, "надувается пузырек" или все стали зарабатывать "втемную" значительно больше.

Ответить
Сергей ТСТ9 декабря 2020, 17:07

Данные РОССТАТА ... по полу и возрасту ... 2010 год возраст 20-29 млн 24,5 млн граждан ... 2020 год возраст 20-29 16,3 млн .. падение физического спроса на 32,5% по РФ в целом .. по Москве падение 24,5 % ... женщин в возрасте 20-35 1,285 млн ( 2010 года ) возраст 20-35 0,868 млн ( 2020 год ) ваши покупатели ( сегодня ) это возраст 30 -39 ( 24,5 млн ) , Покупатели ( завтра ) это те кому сегодня 20-29 т.е на 32,5 % меньше ( 16,3 млн) .. не в финансовом пузыре проблема ..а в том что нет физического спроса завтра ...

Ответить
Андрей Мельников10 декабря 2020, 20:01

1.Ипотеку навыдавали рекордно...Банкам только в радость...Но взять ипотеку легко - а платить трудно...Сейчас ипотеку хапнули те - кому дали...а их что в России - нескончаемо что ли?
2. В стране типа растущая экономика что ли? Банкротства заморозили на год в связи с пандемией...
3.Цены выросли и сьели всю выгоду от снижения %-ставки...Люди стали отказываться от покупки.. Потому и снижение наметилось в регистрации сделок...Зарплаты что - тоже растут по 20% в год?
4.В ряде регионов нет роста на недвижимсоть,а есть падение цен
5.Рост цен был справоцирован паническим спросом - из-за падения рубля, пандемии и ставки снизили...Ну так людей с деньгами,которые поснимали их с депозитов и купили квартиры - тоже ограничено...
6.Пусть хоть какая потребность в жилье - Но если в стране неплатежеспособное население - откуда взяться спросу? Десятки миллионов бедных...какая им ипотека...

Ответить
Андрей Мельников10 декабря 2020, 20:03

2008 год кризис
2014 год кризис
пришло время новому кризису
после любого роста - всегда падение...

Ответить
Дмитрий16 декабря 2020, 20:52

он должен был случиться еще в 2019, но, как слышал и понял, тут "неожиданно" корона появилась

Агентство Гарантия11 декабря 2020, 6:12

После роста естественно падение. Все циклично. Я ожидаю падения. Ожидал уже в 2020 году, но тут 3 льготных ипотеки "подвели".

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru