недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

ЖК «Ильинские луга» от «ПИК»: отзывы покупателей и эксперта

1 304 Блог специалиста 17
ЖК «Ильинские луга» от «ПИК»: отзывы покупателей и эксперта

ЖК «Ильинские луга» находится в городском округе Красногорск на Новорижском шоссе в 10 километрах от МКАД. Это один из многочисленных и узнаваемых комплексов застройщика «ПИК». Агент Vysotsky Estate в Тушино Андрей Москвитин разбирается в нюансах и выясняет: почему экологическая обстановка здесь  это палка о двух концах, как наличие автомобиля становится обязательным условием покупки квартиры и кто постоянно тянет деньги из собственников недвижимости в «Ильинских лугах».

О проекте

Комплекс состоит из одной очереди и 22 корпусов. Сданы из них уже 9. Остальные планируется сдать в 2022-2023 годах. Панельные 9-этажные дома внешне и по своей цветовой гамме очень похожи на другие комплексы «ПИКа».

Квартиры сдаются с отделкой от застройщика и без неё — на выбор — в зависимости от корпусов. Стоит отметить, что сдача некоторых корпусов задерживалась застройщиком на 1-1,5 месяца.

Локация и транспортная доступность

Как уже говорилось, комплекс располагается в непосредственной близости к Новорижскому шоссе, поэтому альтернативы выезда в Москву, кроме этого шоссе, нет. Хоть шоссе и является автомагистралью, в пиковые часы ближе к Москве периодически возникают пробки.

Выбирая «Ильинские луга», рассчитывайте только на личный автомобиль, потому что с общественным транспортом здесь всё плохо: рядом нет ни метро, ни МЦД, ни даже электричек. До станций метро или МЦД нужно добираться на автобусах или маршрутках:

автобус 541 до м. «Тушинская» следует через станцию МЦД «Пенягино»;

маршрутка 41 до — МЦД «Павшино»;

маршрутка 1282 — до м. «Строгино».

По выходным интервал движения последней маршрутки составляет 1,5 часа. А все вышеперечисленные маршруты не придерживаются имеющегося расписания движения.

ЖК «Ильинские луга» на карте

Планируется строительство новой ветки метро, которая пройдёт от района Москвы Хорошево-Мневники через Строгино и дойдёт до Архангельского в нескольких километрах от «Ильинских лугов». Но раньше 2023 года строительство даже не начнётся.

Этапы строительства новой ветки метро

Жилой комплекс окружен в основном частным сектором. Из достопримечательностей в этой локации — музей-усадьба «Архангельское». Рядом почти в пешей доступности — Москва-река.

Главный дом музея-усадьбы «Архангельское». Фото: Никонико962 (Wikimedia Commons) / (CC BY-SA 4.0)

Экологическая обстановка здесь — это палка о двух концах. С одной стороны, близость реки и парка, а также отсутствие каких-либо промышленных объектов — однозначный плюс. Но с другой — наличие многополосного шоссе всего в 500 метров от домов сказывается на чистоте воздуха, конечно, плохо.

Инфраструктура

Нюансы локации обуславливают инфраструктуру жилого комплекса. А именно — полное отсутствие её как таковой в понимании инфраструктуры районов с многоэтажной застройкой. Ближайший такой район к этому комплексу — это южная часть Красногорска в 6 км.

На территории комплекса по мере заселения начинают разрастаться небольшие торговые точки и точки, предоставляющие услуги первой необходимости; уже работают пункты самовывоза Ozon и Wildberries. На самом Новорижском шоссе находятся множество торговых центров, таких как «Глобус» и «Леруа Мерлен», «Рига Молл» и «ОБИ», автомобильные салоны. Но хоть все они находятся в непосредственной близости, добираться до них нужно на машине.

На территории ЖК «Ильинские луга» действует только один детский сад. Начато строительство школы на 1.500 мест, но её сдача планируется только на конец 2023 года. Ближайшая бесплатная поликлиника — опять же в Красногорске. Как всегда у нас сначала строятся дома, а потом уже думают об инфраструктуре. Альтернативой могут служить многочисленные платные школы и медицинские центры, которые в достаточном количестве имеются среди частного сектора Новорижского и Ильинского шоссе. Но возникает вопрос: а сможет ли себе позволить их оплату жилец жилого комплекса эконом-класса?

Детский сад

ЖКХ

Управляющая компания от застройщика — «ПИК-Комфорт». Жильцы рассказывают, что ею навязываются многие платные услуги, а иногда она не просто навязывает, а обязывает жильцов их оплачивать. Например, установка внешних блоков кондиционеров на последних этажа предусмотрена на крыше, но доступ на крышу в «ПИК-Комфорт» только платный.

Я поговорил с жительницей комплекса, которая купила квартиру у нашего клиента в мае этого года. Она отметила неудовлетворительное качество отделки от застройщика: дешёвая сантехника в санузле, течь труб, недостаточное количество розеток, отклеивающиеся обои, окна, которые не открываются как фрамуга. И самое печальное, что добиться устранения недостатков от застройщика путём переговоров не представляется возможным. Устранить или доработать недочёты можно только за дополнительную плату.

Ещё приведу пример из жизни жителей комплекса. Сломался счётчик электричества, из-за чего в квартире не было электричества. В УК приняли заявку на гарантийный ремонт сроком рассмотрения аж 40 дней, так что пришлось чинить за свой счёт.

Примечательно, что в разных корпусах или даже на разных этажах в одном доме могут быть разные проблемы и разный уровень этих проблем.

Подъезды и двор

Входные группы соответствуют уровню самого ЖК — всё в норме. Отметить можно только отсутствие специальных зон для хранения колясок и велосипедов, а также кладовок, которых нет ни в продаже, ни в аренде.

В жилом комплексе нет консьержей. В подъездах бывает грязно. Скопившейся мусор, в том числе строительный, убирают из-под палки.

Мусор у входной группы

Во дворах ситуация лучше, мусор там вывозят ежедневно. Сами дворы, аллеи между домами и детские площадки в достаточном количестве и на достойном уровне. В некоторых корпусах есть внутренние дворы без машин.

Двор без машин

Огороженная территория

Детская зона

Качели в детской зоне

Паркинг

А вот с паркингом здесь большие трудности: нет ни подземной, ни наземной многоуровневой парковки. Машины ставят на улице вокруг домов. При том, что жилой комплекс средней этажности и не все квартиры ещё заселены, по вечерам автомобилисты уже паркуются в два ряда. Хотя комплекс строился в поле, но опять, как и во многих похожих местах, не хватило места для парковок. И из-за отсутствия достаточного места для автотранспорта на территории самого комплекса в часы пик начались пробки. Также отмечу затруднения с выездом и пробки на самой дороге, которая соединяет Новорижское и Ильинское шоссе.

Машины вокруг домов

Планировки и цены

Планировки удобные, современные, правильной формы.

Привожу примеры цен от застройщика на квартиры с отделкой на корпуса на стадии строительства. Диапазон цен зависит от разных факторов, но в том числе и от сроков сдачи квартир.

Студии от 20-26 м² — от 188 тысяч ₽ за м²

1-комнатные от 34-45 м² — 146-179 тысяч ₽ за м²

2-комнатные от 49-71 м² — 109-139 тысяч ₽ за м²

3-комнатные от 61-88 м² — 119-139 тысяч ₽ за м²

Предложения по объектам есть и от застройщика, и от собственников.

Приведу пример проданной нами квартиры в мае 2021 года за 1,5 месяца до её сдачи и получения документов и ключей. Площадь — 36 м², с отделкой, цена сделки — 6,1 млн ₽, то есть 170 тысяч ₽ за м². Приобреталась квартира 2,5 года назад по цене 3,5 млн ₽ (97 тысяч ₽ за м²). Получается неплохая доходность в 30% годовых. Но вряд ли сейчас можно будет получить такой же уровень, вложившись в новые строящиеся корпуса.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры.

Понравился обзор — ставьте лайк.

Есть что добавить — пишите в комментариях.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru