недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

В Москве падают цены на жильё. 5 неизбежных стадий принятия неизбежного.

8 173 40 Блог специалиста 5
В Москве падают цены на жильё.  5 неизбежных стадий принятия неизбежного.

Настал пик, когда многие продавцы снимают с продажи свои квартиры. Что же происходит? Мы наблюдаем картину причинно-следственной связи кризиса, бьющей, казалось бы, по адекватным желаниям продавцов. Еще бы! Например, купил новостройку за 5 млн, сделал ремонт, вложив еще 1, а продать можно за 4 млн. Вернуть вложенные средства не получается, а не то чтобы навариться как это было ранее. У продавцов возник психологический барьер — синдром отрицания реальности происходящего (непринятия реальной цены соответствующей сегодняшнему рынку). Раздутые цены в разы упали и продолжают сдуваться.


Все проходит, время лечит. Вот и синдром отрицания носит временный характер. Со временем отрицание действительности исчезает, после того как человек осознает и принимает неизбежное. Просто кому-то на это нужно больше времени, кому-то меньше, человеческая психика носит индивидуальный характер. Помните, как мы не хотели верить и внутренне сопротивлялись санкциям, ограничениям, изменению курса доллара, распрям и войнам с другими государствами? Но жизнь продолжается, и происходит адаптация. Рынок как был, так и остаётся, меняются только условия, цены и взаимодействия сотрудничества. Кризис вносит свои коррективы, стихийно и неизбежно, хотим мы того или нет…

 

Есть такой американский психолог Кюблер-Рос. Она наблюдала за умирающими пациентами и на основе своих наблюдений выделила 5 стадий принятия информации о смерти. На мой взгляд, эти стадии универсальны в применении к любой стрессовой ситуации человека, ведь смерть можно рассматривать не только как физиологическое состояние, но и интерпретировать как психологическое (развод, потеря работы, провал проекта, банкротство, экономический кризис и пр.)

Хочу отметить, что это нормальная человеческая реакция на любой стресс и выход из него. Каждый с этим сталкивался в своей жизни в той или иной степени и проживал «психологическую смерть», проходя через стадии принятий неизбежного.


Вот 5 стадий принятий неизбежного, и то, как можно легко проследить по ним поведение разочарованного продавца.

 

1 стадия – Отрицание (человек отказывается принимать то, что с ним случилось);

— «не может быть, моя квартира стоит намного больше»!

— прозвон агентств, консультации со специалистами в поиске подтверждений услышать то, чего хочется услышать

— реклама объекта по несоответствующей цене

 

2 стадия – Гнев (на этом этапе проявляется агрессия ко всему окружающему миру);

— долговременная экспозиция объекта недвижимости

— нулевой интерес со стороны покупателей

— недоверие к работе привлеченного специалиста

 

3 стадия – Торг (появляются мысли о том, чтобы договориться о более лучшей участи);

— многоэтапное понижение цены на мизерные суммы, но время уже потеряно и снижаться надо существенно

— разочарование в компетентности привлеченного специалиста

— желание взять процесс продажи в свои руки, отслеживать звонки потенциальных покупателей

— вести напрямую переговоры, убеждая покупателей в «эксклюзивности» своего товара

 

4 стадия – Депрессия (на данном этапе, человек, может круглые сутки находиться в депрессивном состоянии);

— обсуждение проблемы с окружающими, консультации на профильных форумах

— поиск ответов как быть, не понимаю почему не продаётся, что делать…

— апатия и снятие с продажи объекта недвижимости

 

5 стадия – Принятие (согласие с неизбежной участью).

— Жизнь продолжается, финансовые проблемы требуют своего решения

— выставление жилого объекта на продажу по адекватной цене

— активные показы

— предоставление дисконта покупателю

— сделка


Время — это деньги. Упущенное время на рынке недвижимости — зло для продавцов, потому как несет финансовые потери. Не продав сегодня, завтра не предложат столько сколько предлагали вчера. Увы, это сегодняшние суровые реалии рынка недвижимости. Отсутствие денег у населения, потеря работы, затоваривание рынка предложениями, отток населения из Москвы, предстоящая реновация — является причиной отсутствия спроса на жильё, соответственно цены в будущем на недвижимость будут только снижаться.


P.S. Вот уже которая сделка проходит по цене нааамного ниже кадастровой стоимости квартиры 2016 года. То ли еще будет.

Елена Солдаткина.

Комментарии 40

Что за отток населения, куда?

Ответить
Виталий Ревякин10 сентября 2017, 19:19

туда, где платят)))

Виктория13 сентября 2017, 13:07

Куда отток? - за границу, именно туда мы собираемся переезжать, потому что здесь в России ловить будет уже нечего, бизнес у всех почти встал, безработица ужас какая, у нас продавец за 25 тысяч в месяц работает и даже никуда уходить не хочет, держится за работу. С чего покупать квартиры? Те кто в верхах - уже давно прикупили недвижимость за границей и понемногу перебираются в другие страны. Бельгия и Франция заполнена нашими, русскими, у нас на районе все дома продают (через дом продажи особняков), потому что на эти деньги безбедно можно жить в той же Бельгии - где труд людей ценят и уборщикам даже платят 2500 евро в месяц за работу,а у нас дворники и те таджики с зарплатой 10000 рублей, специалисту по компьютеру (нашему родственнику) - 4000 евро платят в Чехии, а здесь в России за гроши люди работают и ещё думают почему недвижимость не продаётся, а как она будет продаваться, если людей довела страна почти до нищеты. А люди этого до сих пор не осознают, скоро 90-е к нам снова придут - это надо уже просто мозгом осознать и поменьше смотреть телевизор где нам каждый день только и говорят как бомбят этот Луганск и Донецск да Сирию, лучше бы правду людям говорили: - про то что экономика в России на нуле, пенсии будут понижать, продукты самого низкого качества у нас в супермаркетах ( если бы такие продукты в Испании продавали, то давно бы посадили таких горе-производителей), а у нас сыр например из химии изготавливают и кормят им народ, лишь бы прокормить понаехавших к нам таджиков, да кавказ. Они-то уже и составляют 30% населения Москвы, но вот покупать они стараются недвижимость у себя на Родине, увозя капитал заработанный из России. Вот и вся правда, горькая но зато правда.

X13 сентября 2017, 16:48

"Куда отток? - за границу" - ага, нас там ждут.

Алексей Алексей13 сентября 2017, 21:42

На кладбище, после 4-ой стадии наверное))

Роман Янченко16 сентября 2017, 22:21

Ответ для Виктории: Счастливого вам пути за границу и швабру в руки!))) Там вас уже ждут...
Если человек патриот, тогда он будет на своей Родине порядок наводить, а не бежать, как "крыса" с корабля...

Виталийвчера в 17:57

"Патриотизм" проходит со временем, и тогда приходит мудрость. Не ко всем.

Андрейсегодня в 19:26

В Сочи)

Андрейсегодня в 19:27

А в Сочи, 90-е и не уходили....всё по братски решается.

Не отток населения, а уменьшение количества приезжих, как из регионов, так и из стран СНГ. Не думаю, что это сильно сказывается на рынке продаж (скорее на аренде), если только на продажах дешевого жилья в старом фонде. А на счет стадий - очень похоже.

Ответить
Елена Солдаткина6 сентября 2017, 21:33

Мария, приезжие так же относятся к населению (не официально зафиксированному). Это те, кто начиная с аренды привлекают ипотеку. За ипотеку надо платить, но с чего если было и продолжается массовое сокращение рабочих мест? Плюс много кто выезжает за рубеж продавая свое жилье.

Ринат Мангушев7 сентября 2017, 14:40

Елена, со многим согласен, но всё гораздо сложнее. У нашего менталитета всё время кто-то виноват. Вот сейчас появился мифический кризис. Да, сокращения, потеря работы и т.п. Но некоторые просто не хотят работать, давайте скажем откровенно. Вакансий полно. Давайте про нашу сферу. Почему не идут? Вроде и з/п хорошая. Потому, что вкалывать нужно. Почему, когда мой безработный сосед видит, что у меня выносят строительный мусор дворники, он упрекает меня, что я обратился к таджикам, а на моё предложение вынести этот мусор ему - за деньги, он отказывается, мол: "Что мне делать нечего?". Не хочет работать. Я думаю каждый найдёт примеры в своей жизни, что есть люди, которые сегодня хорошо зарабатывают.

Что касается "Настал пик, когда многие продавцы снимают с продажи свои квартиры. ". Но здесь я с Вами не согласен. Как раз к концу августа квартиры начали вылезать как грибы с огромной скоростью. Я уже писал на днях об этом в блоге "Прогноз рынка". Эти появления подтверждаются растущим количеством предложений и рассуждениями самих продавцов. Они до сих пор считают, что покупатели активизируются осенью. Покупатели активизируются, но их уже не хватает на такое количества предложений и по таким ценам. По данным Базы (название источника удалено), за последние две недели в Москве прибавилось 26 000+ предложений. Сегодня их 399 000+. А всего год назад было 230 000 +/-. А если конкретнее, то с 2007 по 2013 гг., набралось плавно 190 000 +/-, а с 2014 по сегодняшний день мх стало на 210 000 больше. Т.е. всего за три года предложений стало больше чем в два раза. Видно, что до "кризиса" соблюдался баланс потому, что квартиры покупали. Теперь этого баланса нет. Я думаю с такими темпами к октябрю количество предложений перевалит за 415 000. Менталитет у нас такой, вот он никак не может осознать, что есть фундаментальные понятия - предложение и спрос. Пока те продавцы, которые считают, что их поезда самые поездатые, они так и будут "продавать".

Ответить
Елена Солдаткина7 сентября 2017, 17:36

Ринат, спасибо за обратную связь с подробным разбором. Кризис в том, что не хватает качественных рабочих мест со стабильной заработной платой. Все раздутое отптимизируется повальным сокращением. Ок, даже если и пик повального снятия квартир с рекламы сходит, опять наступает затоваривание квартир с неадекватными ценами... Смысл обозначенной проблемы не теряется. И ты хоть разбейся в лепешку, продавцы слушают, кивают, но не слышат... "Поездатые поезда")), выражаясь вашими словами будут ломать психику своих собственников, проходя все те этапы принятия ситуации на рынке, которые я рассмотрела). Время — вот ценный ресурс. Потеря времени — потеря прибыли...

Вадим13 сентября 2017, 15:28

IMHO, некоторое оживление предложения в конце августа связано с рекламой "подешевевшей" ипотеки в Сбере, не исключаю, что продажи чуть поднимутся, но по факту - это слабое шевеление...

Александр Черный7 сентября 2017, 15:14

Согласен Коллеги.Каждый из Вас по своему видит проблему и решение. Я тут общался на одном из форумов, так мне человек доказывал насколько подорожала его 2-ка в хруще купленная в 2014 году....Так что динозавры вымирать будут еще долго...Проблема в том. что качественного жилья крайне мало....Большинство предложений это полный шлак...Лично я жду повышения спроса именно на качественные квартиры, правда предполагаю что как минимум год этот спрос еще будет формироваться.

Ответить
Anton9 сентября 2017, 0:48

Александр а чем качественные квартиры отличаются от некачественных, по вашему?

Александр Мальцев7 сентября 2017, 16:28

Хорошая тема, спасибо :)

Ответить
Елена Солдаткина7 сентября 2017, 17:42

Александр Черный, единичные динозавры были всегда, но они стали размножаться ;-0
Коллеги, спасибо за обратную связь!

Ответить
Александр Ермоленко7 сентября 2017, 23:28

Статья интересная, но не хватает временных рамок каждой стадии

Ответить
Елена Солдаткина8 сентября 2017, 1:20

Александр, спасибо! Насчет времени определенных рамок нет. "Просто кому-то на это нужно больше времени, кому-то меньше, человеческая психика носит индивидуальный характер".

Василий Кузнецов8 сентября 2017, 9:02

Елена! Согласен полностью с анализом и причинно-следственной связью. Очень понравились пять стадий. В своей практике недавно наблюдал подобный переходный процесс от витания в облаках к реальности. Спасибо

Ответить
Антонина Каткова8 сентября 2017, 9:52

Спасибо, интересный блог, очень актуальный!

Ответить
Елена Солдаткина8 сентября 2017, 21:22

Благодарю, коллеги)!

Ответить
Аноним12 сентября 2017, 9:33

В 2014 я искал жилье для приобретения. Я понимал, что цены мягко говоря завышены. Риэлторы в один голос кричали про конъюнктуру рынка и про то, что я отстал от жизни с теми ценами, сидящими в моем сознании. Деваться было особо некуда, жить где-то надо и купил. Через пол года решил купить квартиру большей площади, а имеющуюся продать. Естественно шквал звонков от помогаек. Но когда я называл цену продажи по которой купил, шестым чувством видел как эти же риэлторы, которые меня убеждали пол года назад в том что я не прав со своим видением, крутят пальцем у виска. Сейчас ситуация изменилась еще сильнее и снова риэлторы все знают и в курсе событий. Практика показывает, что на самом деле риэлторы не хотят знать ни чего, кроме той суммы которую они планируют получить со сделки. В принципе продажники в любой отрасли руководствуются нормой прибыли, но все адекватные преследуют цель не просто заработать, но и оставить о себе хорошее мнение. Чтобы клиент и через несколько лет мог сказать, что он доволен работой агента, который подобрал ему жилье или помог с продажей. А на деле риэлторы, забыв про чувство совести, следуя за конъюнктурой рынка пишут с умным видом статейки про ситуацию на рынке без оглядки на сложности своих соотечественников с решением жилищных вопросов, сформировавшиеся от расплодившейся армии посредников.

Ответить
Мария Грибцова13 сентября 2017, 12:17

Елена, замените, пожалуйста, картинку в блоге на фото более высокого разрешения

Ответить
Pavel13 сентября 2017, 13:01

Соглашусь с анонимом. Все риелтора знают весь рынок, чуют его и готовы делать анализы, однако что при покупке, что при продаже от армии "помогаек" слышно только стандартные фразы:
При продаже
- где вы видели такие цены? Рынок упал.
- рынок просел, скидывайте цену чтобы продать
- рынок встал, ничего не продается, скидывайте цену, чтобы найти хоть кого-то

При покупке
- Да где вы видели такие цены на покупку? Рынок уже растет, где-нибудь за мкадом, на рогах у бабушки в старом фонде может быть и будут такие цены;
- Сейчас рынок растет, быстрее вносите задаток, а то завтра будем продавать уже дороже на 10-15%

А мы "динозавры" слушаем вас и до сих пор пользуемся вашими услугами, которые уже не совсем понятно в чем заключаются и чьи интересы преследуют.

Ответить
Такой один14 сентября 2017, 8:17

Согласен абсолютно!
Риэлторы думают всегда о своём вознаграждении!!!!!!
И говорят абсолютно в свою пользу.

Пётр14 сентября 2017, 17:29

Вполне понятно и нормально, что риэлторы думают о своём вознаграждении, они же не благотворительностью занимаются. Другое дело, что от них не стало никого толку, просто стали ненужны и даже мешают. Кроме как выставить объявление в интернете (да и то кое как и с ошибками) ничего не делают, а многие и не знают, что делать. Видимо профессия вымирает и профессионалы уже нашли себе другое занятие. Вот, например, статьи пописывают. )

Алексей13 сентября 2017, 13:11

Следует понимать, что любой кризис, как и подъем это временно. Спрос вернется и все станет ок и тут будут публиковать статьи в стиле "Когда цены снова упадут?", "Когда следующий кризис".

Все хорошо. Большинство не суетится и не продает без надобности, тк знают, что все вернется. Как это было много раз в каждой стране. Терпение.

Ответить
Ольга Краснова13 сентября 2017, 13:20

Сейчас, несмотря на разговоры о кризисе, у народа очень много денег на депозитах и в валюте. При этом многие из желающих откладывают покупку кв.метров, все сидят и ждут, когда квартиры упадут до нуля и их будут раздавать бесплатно.
Но, как написала автор, "все проходит" и "время лечит" - это действительно так и есть.
Ни один финансовый инструмент не может как расти, так и падать до бесконечности. Недвижимость - такой же инструмент, с оговоркой, что он является жизненной необходимостью для каждого человека.
Сейчас недвижимость в Москве опустилась очень существенно в цене, складывается впечатление что это ценовое дно, которое однако может продлиться достаточно долго. Но до нуля ничего падать не будет.
Ставки по депозитам уже дают доходность ниже инфляции и продолжают падать. Встает вопрос в альтернативных вариантах вложений с лучшей доходностью. Существенно подешевевшие квартиры становятся гораздо интереснее с точки зрения их последующей сдачи в аренду.
Ипотека стремится к ставкам 6-7%, что однозначно даст активный прирост в спросе.
Переизбыток предложения новостроек действительно сейчас существенный, но эта ситуация уже приводит к банкротству многих стройкомпаний, и также имеет свою развязку в виде отрезвления большой части застройщиков и прекращения наращивания объемов. Это чисто рыночный механизм, который работает.
Программа реновации вопреки ожиданиям многих сторонников бесплатной раздачи московских кв.метров существенного влияния на ценовой фон не окажет, так как она растянута во времени на 20 лет минимум.
Таким образом, уже в начале следующего года, увидев депозиты по 5% и ипотеку по 7,5%, желающих купить кв.метры станет на порядки больше, что приведет к смене фазы рыночного цикла.

Ответить
Алексей Алексей13 сентября 2017, 22:02

В целом согласен с Ольгой.
Недвижимость такой же финансовый инструмент, если рассматривать это как бизнес, а не с точки зрения единоразовой сделки. Так же ,как и фьючерсы на нефть, например. Просто в стоимости недвижимости все большую роль играет, как и во всех развитых странах, качество кв. м., а не их количество. Поэтому сейчас спокойно 80-100 метровая квартира в удачном проекте бизнес класса может стоить дороже особняка 500 м.кв. на Рублевке или Н. Риге середины 2000-х.

obklrrmrwfae13 сентября 2017, 13:39

Александр Черный конечно подорожала и на много. Он собственник. Но это не имеет никакого отношения к вопросу за сколько ее можно продать сейчас. И такие собственники правы, ну а агенту легче продавать новострой.
Аноним - Вы хотите сказать что за один день вы "все" посмотрели и на второй день все купили?
Скажу Вам по секрету не агенты определяют цены и даже не владельцы, а рынок т.е. покупатели, те кто готов платить. Агенты дают информацию. Верить или нет ? Врачи также поступают. Вы им верите ?

Ответить
Сергей13 сентября 2017, 13:58

Падение цен на недвижимость будет проходить до тех пор, пока в России в корне не поменяется власть. Это совершенно очевидно любому здравомыслящему человеку. Дно будет в период смены власти. И надеяться на потенциальный рост можно только в совершенно иной политической системе. А пока все действия нашего правительства приводят исключительно к падению экономики и вслед за ней цен на недвижимость. Иллюзий питать не стоит.

Ответить
Аноним13 сентября 2017, 14:27

А, что плохого в том, что цены падают? КОгда росли цены Власть плохая!
Сейчас падают, опять власть менять надо - плохая!
так, что ли...

Ответить
Вадим13 сентября 2017, 15:31

на что падают-то? еда дорожает (начало осени яблоки 40руб минимум, арбузы 15руб), бензин дорожает, недвижимость если и упала, то только в долларах, в рублях просела несущественно. в шоколаде только небольшой процент работников, получающих ЗП в валюте (или с привязкой к ней).

Алексей13 сентября 2017, 14:38

Со многим согласен, но есть одно маленькое НО.
Если человек себе ищет определенное жилье (например только в определенном районе, только в хорошем доме с удобствами и паркингом например , плюс другие критерии), т.е. эта квартира не является "ширпотребом". То найти таких вариантов получается не очень много, а значит конкуренция в этом сегменте не очень высока. В итоге предложений мало, а цены достаточно не низкие и что-то продавцы особо не спешат давать скидки. И еще важный момент, это покупательский стимул "живи сейчас". Т.е. годы идут и хочется уже наконец вьехать и жить "в квартире своей мечты". В противном случае можно с непонятной перспективой сидеть и ждать когда упадет цена , но при этом семейный квартирный вопрос остается нерешенный, а хорошие предложения по продаже за которыми наблюдаешь - постепенно расходятся (т.е. эти квартиры покупают).
Вот такая дилема. Это демонстрирует то, что "хорошая" недвижимость всегда пользуется спросом и особо не дешевеет.

Ответить
Тимур Голов13 сентября 2017, 17:38

Отлично написано, спасибо!)
Интересное сравнение, хоть и с долей черного юмора))

Ответить
Dimon13 сентября 2017, 22:36

Когда-то в далеком 2007, решая свою насущную проблему проживания, купили с женой однушку. Доллар был тогда по 25 примерно. Сейчас уже купив другую, продаем однушку, цена в рублях на рынке на 30% выше исходной. В долларах в 2 раза дешевле по сравнению с покупкой. Так вот, с точки зрения вложения средств в рублях за 10 лет можно было бы получить в банке 100% к депозиту. В долларах еще больше(с учетом изменения курса с 25 до 60). А те кто купил квартиру в инвестиционных целях 10 лет назад и сдавали ее в среднем за 10-15% годовых, заработали больше по сравнению с рублевым депозитом или долларовым . На данный момент стоимость аренды упала, кадастровая стоимость и соответственно налог вырос, опять же есть налог при продаже квартиры, со сроком владения менее 3 лет, квартиры перестали быть очень привлекательным инструментом. Так что, рост стоимости квартир скорее всего будет связан с ростом стоимости аренды.

Ответить
Такой один14 сентября 2017, 8:25

Вся эта статья о том, что цены падают и нет оживления даже на фоне этого.
Ждём первые дома от реновации и ещё большее падение на рынке!
Цены задраны! Пора всем смириться!

Ответить
Андрейсегодня в 19:36

Скорее бы снижение цен

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru