недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Особенности сделок с материнским капиталом: Какую квартиру вы можете купить? Можете ли продать квартиру покупателю с МК?

12 648 9 Блог специалиста 5
Особенности сделок с материнским капиталом: Какую квартиру вы можете купить? Можете ли продать квартиру покупателю с МК?

Друзья, это вторая статья о самых важных вопросах, которые чаще всего возникают у продавцов и покупателей о сделках с материнским капиталом.

Первое, что важно определить и при продаже, и при покупке квартиры: какие покупатели могут купить вашу квартиру и, соответственно, какие квартиры вы можете купить?

Покупка

Начнем с выбора квартиры при покупке с материнским капиталом (далее – МК). Какие варианты возможны:

1. Вы покупаете квартиру без ипотеки.

В этом случае вы можете купить квартиру в свободной (прямой) продаже, то есть у продавца, который продает и забирает деньги без одновременной покупки другой квартиры.

Альтернативную квартиру, то есть квартиру, которую продавец продает, чтобы одновременно купить другую квартиру, вы можете купить уже при дополнительных условиях. Для удобства назовем покупаемую вами квартиру А, а покупаемую продавцом квартиру (альтернативную) – Б.

При каких условиях возможна покупка альтернативной квартиры?

Если квартира Б стоит меньше квартиры А. Например, вы покупаете квартиру А за 10 млн руб., а продавец квартиры А одновременно покупает квартиру Б за 8 млн руб. То есть продавец сможет купить желанную квартиру, и у него будет возможность подождать перечисление МК в течение 1,5 месяца.

Если квартира Б стоит больше квартиры А, и у продавца есть доплата с запасом. Например, вы покупаете квартиру А за 8 млн руб., а продавец квартиры А одновременно покупает квартиру Б за 10 млн руб., и при этом у него есть доплата 2 млн руб. и запас: 453 тыс. руб. То есть продавец сможет купить желанную квартиру, и у него будет возможность подождать перечисление МК в течение 1,5 месяца.

При каких условиях покупка будет затруднительна?

● Если квартира Б стоит больше квартиры А, и у продавца есть доплата без запаса. Например, вы покупаете квартиру А за 8 млн руб., а продавец квартиры А одновременно покупает квартиру Б за 10 млн руб., и при этом у него есть доплата только 2 млн руб., а вы сразу можете заплатить 8 минус МК равно 7,5 млн руб. То есть продавцу будет не хватать 453 тыс. руб. для покупки, и вам надо будет договариваться об ожидании перечисления МК и с продавцом квартиры, и с продавцом квартиры Б.

2. Вы берете ипотеку, и банк принимает МК в качестве первоначального взноса.

В этом случае банк сразу на сделке выдает вам полную сумму, и перечисление МК будет ждать банк, а не продавец, поэтому вы можете купить как квартиру в свободной продаже, так и альтернативную квартиру.

Хочу подчеркнуть: мы с вами рассматриваем выбор между квартирой в свободной продаже и альтернативной квартирой с точки зрения финансовых взаиморасчетов, конечно же, далее необходимы проверка юридической истории квартиры и продавца, как в любой сделке.

Продажа

И при продаже квартиры важны такие же факторы при определении, какие покупатели вам подойдут.

При каких условиях вы можете продать квартиру покупателю с материнским капиталом?

Если у вас свободная продажа, и вы можете подождать перечисление МК через полтора месяца.

Если у вас альтернатива, и вы покупаете квартиру меньшей стоимости, то есть можете подождать перечисление МК через полтора месяца.

Если у вас альтернатива, и вы покупаете квартиру большей стоимости, при этом у вас есть доплата с запасом, то есть можете подождать перечисление МК через полтора месяца.

При каких условиях продажа будет затруднительна?

● Если у вас альтернатива, и вы покупаете квартиру Б большей стоимости, при этом у вас доплата без запаса, то есть вам надо будет договориться с продавцом квартиры Б, что он подождет полтора месяца, Пенсионный фонд перечислит МК вам, а вы перечислите/передадите деньги продавцу квартиры Б.

И о том, что важно учесть при оформлении документов в сделках с материнским капиталом, подробнее читайте в моем блоге здесь на cian в предыдущей статье: https://www.cian.ru/blogs-kak-dogovoritsja-prodavtsu-i-pokupatelju-osobennosti-sdelok-s-materinskim-kapitalom-274188/.

Обдуманного вам выбора: покупателям – квартир, продавцам – покупателей!

Комментарии 9
Людмила Абрамова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 декабря 2017, 3:25

Татьяна, благодарю за ценную информацию, которой Вы щедро делитесь!
Продаем квартиру в Москве, где 5 собственников, из них трое - дети. Подбираем квартиру в области. При покупке планируем использовать материнский капитал. Хотим сделать ППФ. Появилась информация, что при наделении всех покупателей долями (родителей и детей), необходимо составлять супругам брачный договор, т.к. для супругов возможна только совместная собственность, а в данном случае возникает долевая. И еще один момент: т.к. детей-собственников трое, то при покупке 81/100 доля будет принадлежать им, оставшиеся 19/100 разделятся между супругами и еще одним ребенком. При таких условиях возможна регистрация (уж очень маленькие доли получаются, примерно 4,5 кв. метра)? Заранее благодарю за ответ.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке26 декабря 2017, 23:11

Людмила, спасибо за важные вопросы!
1. Брачный договор не нужен, так как супруги могут сами решать, оформлять ли общую совместную или долевую собственность. В вашем случае общая совместная не возможна, так как собственниками становятся и дети. Да, при покупке будет ППФ, в котором пропишете доли каждого собственника.
2. По действующему законодательству нет никаких предписаний или ограничений по размеру долей детей и родителей при использовании материнского капитала, важен сам факт наделения (хоть сколько сотых). Да, с регистрацией все будет хорошо.
3. Вы ведь будете разрешение Органов опеки получать: вот здесь важно рассчитать, чтобы доли детей в новой квартире были по квадратным метрам и по стоимости равноценными их долям в продаваемой квартире или больше. Чтобы Опека дала разрешение. Думаю, раз у Вас уже такие точные цифры, Вы уже все посчитали и согласовали с Опекой.
Удачной сделки!

Людмила Абрамова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 декабря 2017, 10:30

Татьяна, благодарю Вас!!! Совершенно верно, ждем решения опеки))) Еще раз Вас благодарю!!! Очень нужные и ценные советы получила в ваших статьях!!! Спаси Бог!!!

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке29 декабря 2017, 5:09

Людмила, важные дополнения:

1. В Москве по действующему законодательству можно ППФ.
Если Вы в другом регионе, то лучше уточните дополнительно, потому что могут действовать региональные нормативные подзаконные Акты, вот коллеги пишут, что в Санкт-Петербурге нужен нотариат.

2. По размерам долей: сейчас ограничений нет, а на прошлой неделе был внесён на рассмотрение в Госдуму законопроект, при принятии которого нормы могут быть введены:

Авторами инициативы выступили глава думского Комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская, первый заместитель председателя комитета по ЖКХ Александр Сидякин и замглавы этого комитета Павел Качкаев.

Парламентарии предлагают закрепить за каждым собственником минимальную площадь – от 8 до 10 кв. м, которая должна гарантировать настоящую возможность проживания в квартире. Сейчас учетная норма в Москве составляет 10 "квадратов" на человека. Исключением станут случаи, когда доля наследуется, либо приватизируется.

Надежда Гарнюк27 декабря 2017, 14:08

Нет, не сможете Вы купить в ППФ в долевую, т.к. такая форма содержит элементы брачного контракта, а он возможен только нотариальный.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке27 декабря 2017, 18:40

Точная юридическая, проверенная и подтвержденная практикой, информация:

1. При отсутствии брачного контракта ППФ с долевой собственностью супругов не содержит никаких элементов брачного контракта. Это все та же совместная собственность супругов, только с определением долей: каждый из супругов имеет право на половину доли второго. По факту у супругов все равно поровну.

2. По действующему законодательству при покупке супругами квартиры в долевую собственность при отсутствии брачного контракта с материнским капиталом или без него, с ипотекой или без, с наделением детей собственностью или без договор купли-продажи оформляется в ППФ (простой письменной форме).

* Нотариальная форма является обязательной только при продаже квартиры с долевой собственностью.

Ответить
Татьяна Литвинова27 декабря 2017, 22:34

Только вот Росреестр усматривает в долевой собственности супругов элемент брачного контракта и отказывается регистрировать ППФ. По крайней мере, в Питере.

Ответить
Надежда Гарнюк28 декабря 2017, 13:35

Эт точно. Проверено. Пройдено.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке28 декабря 2017, 16:40

Татьяна и Надежда, спасибо за важные комментарии!
Возможно, у вас действуют региональные дополнительные нормативные, подзаконные Акты.

В Москве по действующему законодательству можно ППФ.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru